Nemovitosti
Kalkulačka investičního bytu
Zadejte cenu, plochu a nájem a uvidíte měsíční peněžní tok po dani, krytí splátek nájmem (DSCR), čistý výnos a o kolik musí růst cena bytu, aby výnos vlastních peněz dosáhl srovnávacího výnosu. Stejně spočítáte i byt, který už vlastníte.
Orientační výpočet z čísel, která zadáte. Není to daňové ani investiční poradenství, nehodnotí konkrétní byt ani nabídku a neuvádí žádnou banku, realitní kancelář ani správce. Daňové hodnoty platí pro rok 2026.
Formulář je předvyplněný příkladem: byt za 6 000 000 Kč, 60 m², nájem 25 000 Kč měsíčně. Ostatní hodnoty jsou předvolby s uvedeným zdrojem; přepište je svými.
Výsledek
Při těchto předpokladech doplácíte 6 540 Kč měsíčně (2. rok držení, po dani, fyzická osoba s paušálními výdaji).
Počítáme druhý rok držení, protože první rok má u skutečných výdajů nižší odpis.
- Měsíční peněžní tok po dani
- -6 540 Kč
- DSCR (krytí splátek nájmem)
- 0,82
- Čistý výnos před daní
- 4 %
- Potřebný růst ceny
- 1,7 % ročně
Podrobnosti výpočtu
Co když úrok vzroste o 2 procentní body
Stejný nájem a náklady, splátka celého úvěru při úroku o 2 p. b. vyšším a plné splatnosti. Není to předpověď refixace.
- Měsíční splátka
- 30 205 Kč
- Měsíční peněžní tok před daní
- -9 988 Kč
- DSCR
- 0,67
Doporučení ČNB
Jde o doporučení ČNB pro úvěry na investiční byt, ne o závazný limit. Banka rozhoduje sama.
- LTV (úvěr k ceně)
- 70 %, doporučení 70 %
- v souladu s doporučením ČNB
Cena se bere jako zástavní hodnota. Odhad banky bývá často nižší než cena, takže skutečné LTV může vyjít vyšší.
Nájem se do příjmu pro DTI a DSTI nepočítá. Banky nájem obvykle započítávají jen z 40 až 70 %.
Další ukazatele
- Hrubý výnos
- 5 %
- Čistý výnos po dani
- 3,5 %
- Roční výnos z vložené hotovosti
- -2,9 %
- Měsíční peněžní tok před daní
- -4 400 Kč
- Vložená hotovost
- 1 822 000 Kč
- Úvěr, který nájem kryje s DSCR 1,2 (% ceny)
- 47,9 %
Hrubý výnos je roční nájem dělený kupní cenou. Čistý výnos je čistý provozní výsledek prvního roku dělený celkovými pořizovacími náklady, před daní a financováním.
Roční růst ceny, při kterém výnos vlastních peněz po dani vyjde stejně jako srovnávací výnos. Nepotřebuje předpověď ceny.
Celkový výsledek podle růstu ceny
Čistý výsledek po všech daních za celý horizont: součet ročních peněžních toků a čistého výnosu z prodeje minus vložená hotovost. Bez diskontování.
| Růst ceny ročně | Čistý výsledek |
|---|---|
| 0 % | -52 493 Kč |
| 2 %váš předpoklad | 1 492 580 Kč |
Předpoklady a co výpočet nezahrnuje
- Roční model: nájem a pevné náklady rostou o zadané procento, údržba a správa jsou podíl ze smluvního nájmu.
- Daň fyzické osoby se počítá zvolenou mezní sazbou z ročního základu nájmu. Ztráta se nepřenáší do dalších let, při ztrátě je daň 0. Je to konzervativní.
- Čistý výnos je před daní a financováním. Nájem je ten, který zadáte; pokud je nabídkový, jsou výsledky optimistické.
- Po splacení úvěru je splátka, úrok i zůstatek 0 a peněžní tok roste.
- Výsledek není daňové ani investiční poradenství. Případy mimo tento rozsah proberte s daňovým poradcem.
- Peněžní tok po dani ukazujeme za druhý rok, protože první rok má u skutečných výdajů nižší odpis.
- Rekonstrukce se v této verzi neodepisuje.
- Model s.r.o. vyplatí všechen zisk najednou při prodeji. Výsledek nezahrnuje prodej podílu v s.r.o.
Odkaz obsahuje jen čísla a volby, které jste zadali. Nikam ho neukládáme; výpočet proběhne znovu v prohlížeči toho, kdo ho otevře.
Odkaz obsahuje jen čísla a volby z formuláře.
Jak funguje kalkulačka investičního bytu
Na jakou otázku odpovídá
Kolik z bytu k pronájmu budete platit z vlastní výplaty, co se stane, když vzroste úrok, a o kolik musí růst cena bytu, aby výnos vašich peněz dosáhl srovnávacího výnosu. Kalkulačka nehodnotí byt ani nabídku, jen spočítá, co vyplývá z čísel, která zadáte.
- Měsíční peněžní tok po dani: nájem po neobsazenosti a nákladech minus splátka minus daň, za druhý rok držení.
- DSCR: kolikrát nájem po nákladech pokrývá splátky. Pod 1 znamená doplácení.
- Čistý výnos před daní a financováním a hrubý výnos, každý s vlastní definicí v metodice.
- Potřebný růst ceny: roční růst, při kterém výnos vlastních peněz po dani vyjde stejně jako srovnávací výnos.
- Zátěž: splátka, peněžní tok a DSCR při úroku o 2 procentní body vyšším.
- Kontrola doporučení ČNB a srovnání držby na sebe a v s.r.o.
Jak se počítá
Roční model přes celý horizont držení. Nájem a pevné náklady rostou o zadané procento, údržba a správa jsou podíl ze smluvního nájmu. Splátku počítá stejný vzorec jako u kalkulačky splátky hypotéky, daň se počítá podle zvoleného režimu a prodej na konci horizontu zahrnuje náklady prodeje, daně a splacení zůstatku úvěru.
Čistý výnos je před daní a financováním. Nájem je ten, který zadáte; pokud je nabídkový, jsou výsledky optimistické.
Odkud jsou předvolby
Hodnoty, které nezadáte, jsou předvolby s uvedeným zdrojem a datem čtení. Některé jsou jen pracovní předpoklady, ne průzkum trhu (neobsazenost, údržba, pojištění). Daňové hodnoty platí pro rok 2026.
Příklad: byt za 6 000 000 Kč
Byt 60 m², nájem 25 000 Kč měsíčně, úvěr 4 200 000 Kč (70 % ceny) na 30 let při úroku 5,79 %, horizont 12 let. Ostatní hodnoty jsou předvolby.
- Kupní cena
- 6 000 000 Kč
- Úvěr
- 4 200 000 Kč
- Měsíční splátka
- 24 617 Kč
- Měsíční peněžní tok před daní
- -4 400 Kč
- Měsíční peněžní tok po dani
- -6 540 Kč
- DSCR
- 0,82
- DSCR při úroku o 2 p. b. vyšším
- 0,67
- Čistý výnos před daní
- 4 %
- Vložená hotovost
- 1 822 000 Kč
- Potřebný růst ceny
- 1,7 % ročně
Čísla spočítal stejný výpočet jako kalkulačka výše.
Časté otázky
Proč nájem nemusí pokrýt splátku?
Z nájmu se nejdřív platí neobsazenost a provozní náklady a teprve zbytek jde na splátku. V příkladu je splátka 24 617 Kč měsíčně a nájem po neobsazenosti a nákladech vychází na 20 217 Kč měsíčně, tedy DSCR 0,82. Nájem by pokryl splátku s DSCR 1,2 při úvěru asi 48 % ceny.
Platí doporučení ČNB LTV 70 a DTI 7 už pro první byt?
Ano. Doporučení platí už pro první byt, který kupujete k pronájmu, protože takový úvěr je investiční hned od začátku. ČNB u něj doporučuje LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7. Jsou to doporučení, ne závazný limit; každá banka rozhoduje sama. Kalkulačka se proto na počet vlastněných bytů neptá.
Jak se při prodeji liší fyzická osoba a s.r.o.?
Prodej bytu fyzickou osobou je osvobozen od daně, pokud držíte déle než 10 let (5 let u bytu nabytého před 1. 1. 2021). S.r.o. platí ze zisku z prodeje daň 21 % a vyplacený zisk se ještě zdaní 15 % jako dividenda. Kalkulačka obě cesty spočítá na stejném bytě a horizontu; srovnání se ukáže po zadání podílu budovy na ceně a ročních nákladů s.r.o.
Proč je horizont předvolen na 12 let?
Osvobození prodeje od daně vyžaduje držení déle než 10 let. Při horizontu přesně 10 let by předvolba ukázala zdaněný prodej, a ten je navíc orientační.
Co znamená potřebný růst ceny?
Je to roční růst ceny bytu, při kterém výnos vašich vlastních peněz po dani vyjde stejně jako srovnávací výnos. Nepotřebuje předpověď ceny: ukazuje, co by se muselo stát. V příkladu vychází 1,7 % ročně.
Co kalkulačka nezahrnuje?
Krátkodobý a komerční pronájem, vklad bytu do s.r.o. a jeho vynětí, přenos daňové ztráty do dalších let, průběžné dividendy a odchod prodejem podílu v s.r.o. Roční daň počítá zvolenou mezní sazbou bez rozdělení na část pod hranicí pro 23 % a nad ní, takže při vysokých příjmech může být daň podhodnocená. Výsledek není daňové ani investiční poradenství.
Podle zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů ve znění platném pro rok 2026, úředního sdělení ČNB k úvěrům na investiční nemovitosti a předvoleb uvedených v metodice. Daňové hodnoty platí pro rok 2026; rozhodují vaše skutečné smlouvy a daňové poradenství. Metodika a zdroje výpočtu
Naposledy aktualizováno
Novinky a tipy e-mailem
Nejvýš dvakrát měsíčně to nejdůležitější o energiích, smlouvách a penězích domácnosti. Bez reklamy po telefonu, odhlášení jedním kliknutím.