Hypotéka
Kolik mi banka půjčí
Orientační odhad výše hypotéky podle čistého příjmu, splátek stávajících úvěrů a vlastních zdrojů. Ukážeme oba limity — podle vlastních zdrojů (LTV) i podle příjmu (DSTI a DTI) — a který z nich vás omezuje.
Toto je orientační výpočet, nikoliv nabídka úvěru, schválení hypotéky ani doporučení konkrétní banky. Sazbu, výši úvěru a dobu splácení zadáváte vy sami — nejde o aktuální tržní nabídku.
Kolik vám banka půjčí na hypotéku
Dva stropy
Banka posuzuje dvě věci: kolik máte vlastních peněz vzhledem k ceně nemovitosti (LTV) a kolik zvládnete splácet z příjmu (DSTI a DTI). Kalkulačka spočítá oba stropy a ukáže ten nižší.
LTV: vlastní zdroje
U vlastního bydlení může úvěr tvořit nejvýše 80 % zástavní hodnoty nemovitosti, u žadatele mladšího 36 let (u manželů nebo registrovaných partnerů stačí jeden z nich) 90 %. U investiční nemovitosti, tedy k pronájmu nebo třetí a další, doporučuje ČNB nejvýše 70 %.
DSTI a DTI: příjem
DSTI je podíl všech splátek na čistém příjmu, DTI je výše všech dluhů jako násobek ročního čistého příjmu. Závazné limity ČNB zrušila, DSTI od 1. 7. 2023 a DTI od 1. 1. 2024. Doporučuje ale bankám posuzovat vysoce obezřetně úvěry s DSTI nad 40 % a DTI nad 8; DSTI mají počítat i při sazbě vyšší o 2 procentní body. Kalkulačka tyto hodnoty předvyplní; každá banka má vlastní pravidla.
Na co si dát pozor
- Banka odečítá i životní náklady domácnosti podle vlastních pravidel. Když v kalkulačce vyplníte počet osob, ověří, že vám po všech splátkách zbude alespoň na životní minimum domácnosti (u dvou dospělých 8 750 Kč) nebo na náklady, které zadáte. Banky obvykle počítají s vyšší částkou, proto berte výsledek jako horní odhad.
- Banky obvykle chtějí hypotéku splacenou do 70 let věku nejstaršího žadatele, některé později. Když zadáte věk, kalkulačka podle toho zkrátí dobu splácení.
- LTV se počítá ze zástavní hodnoty, kterou určí odhad banky. Když vyjde pod kupní cenou, potřebujete víc vlastních zdrojů; v kalkulačce ji můžete zadat zvlášť.
- Do stávajících dluhů patří i kreditní karty a kontokorenty, a to v celé výši limitu.
- K ceně nemovitosti připočtěte jednorázové náklady: odhad, poplatky bance, vklad do katastru a případně provizi realitní kanceláře.
Příklad: čistý příjem domácnosti 70 000 Kč měsíčně
Bez jiných dluhů, vlastní zdroje 1 200 000 Kč, žadatel starší 36 let, sazba 5 % na 30 let se zátěžovým testem. Sazba je jen pro ilustraci.
- Banka může půjčit až
- 4 208 000 Kč
- Rozhoduje
- výše splátky (DSTI)
- Splátka při zadané sazbě
- 22 589 Kč
- Splátka při sazbě o 2 p. b. vyšší
- 27 996 Kč
- Nejvyšší cena nemovitosti
- 5 408 000 Kč
Čísla spočítal stejný výpočet jako kalkulačka výše.
Otevřít tento příklad v kalkulačceČasté otázky
Kolik mi banka půjčí při příjmu 50 000, 70 000 nebo 100 000 Kč?
Jen podle příjmu, bez jiných dluhů, při sazbě 5 % se zátěžovým testem na 30 let a s předvyplněnými DSTI a DTI: při čistém příjmu domácnosti 50 000 Kč měsíčně asi 3 006 000 Kč, při 70 000 Kč 4 208 000 Kč a při 100 000 Kč 6 012 000 Kč. Kolik skutečně dostanete, záleží i na vlastních zdrojích a na pravidlech banky.
Kolik potřebuju vlastních peněz?
Alespoň 20 % hodnoty nemovitosti podle odhadu banky, u žadatele mladšího 36 let 10 %. Odhad může být nižší než kupní cena. Navíc počítejte s jednorázovými náklady na koupi.
Co je zátěžový test?
Ověření, zda byste splátky zvládli i při sazbě vyšší o 2 procentní body. Doporučuje ho ČNB, protože po skončení fixace může sazba vzrůst.
Proč mi banka může půjčit méně, než ukazuje kalkulačka?
Banka odečítá životní náklady domácnosti podle vlastních pravidel, může jinak započítat příjem (například z podnikání nebo z pronájmu), ocenit nemovitost pod kupní cenou, zkrátit dobu splácení kvůli věku a má vlastní limity DSTI a DTI. Kalkulačka ukazuje horní odhad podle pravidel a doporučení ČNB.
Limity LTV, DSTI a DTI podle opatření a úředních sdělení ČNB platných k dnešnímu dni. Výsledek není nabídka ani schválení úvěru. Metodika a zdroje výpočtu
Naposledy aktualizováno