Nemovitosti
Nájem, nebo koupě bytu
Po kolika letech bydlení vyjde koupě levněji než nájem a investování.
Model s předpoklady, ne předpověď ani doporučení koupit nebo pronajímat.
Předvyplněno ukázkou: byt za 6 000 000 Kč, vlastní zdroje 1 200 000 Kč, nájem 25 000 Kč měsíčně, sazba 5,8 %. Přepište si je podle sebe.
Výsledek
Koupě vyjde levněji, pokud zůstanete aspoň 5 let.
- Koupě, první měsíc
- 33 134 Kč
- Nájem, první měsíc
- 25 000 Kč
Když ceny porostou jinak
- Růst cen 1 % ročně: koupě, aspoň 11 let
- Růst cen 3 % ročně: koupě, aspoň 3 roky
Je to model s předpoklady, které si sami měníte, ne předpověď ani doporučení koupit nebo pronajímat. Vývoj cen, nájmů, sazeb i výnosů může být jiný.
Podle doby bydlení
S jakým majetkem byste skončili po prodeji bytu a splacení hypotéky, proti investovaným penězům při nájmu.
| Doba bydlení | Při koupi | Při nájmu | Vychází lépe |
|---|---|---|---|
| 1 rok | 1 150 862 Kč | 1 358 965 Kč | Nájem |
| 2 roky | 1 348 613 Kč | 1 496 585 Kč | Nájem |
| 3 roky | 1 553 556 Kč | 1 634 794 Kč | Nájem |
| 5 let | 1 986 330 Kč | 1 912 698 Kč | Koupě |
| 7 let | 2 451 954 Kč | 2 192 067 Kč | Koupě |
| 10 let | 3 218 792 Kč | 2 612 344 Kč | Koupě |
| 15 let | 4 709 479 Kč | 3 309 150 Kč | Koupě |
| 20 let | 6 541 892 Kč | 4 003 769 Kč | Koupě |
| 25 let | 8 915 433 Kč | 4 812 930 Kč | Koupě |
| 30 let | 11 979 175 Kč | 5 785 622 Kč | Koupě |
Výpočet neověřuje, zda vám banka hypotéku poskytne. Zjistit, kolik vám banka půjčí →
Jak porovnat nájem a koupi
Jak výpočet funguje
Porovnáváme dvě domácnosti se stejnými penězi. Kupující dá vlastní zdroje a náklady na koupi do bytu, nájemník stejnou částku investuje. Kdo v daném měsíci platí méně, rozdíl také investuje, takže obě domácnosti utratí stejně.
Po každém roce spočítáme, s čím by skončily. Kupující byt prodá, zaplatí náklady prodeje a zbytek hypotéky a přičte své investice. Nájemníkovi zůstanou jeho investice. Hranice je rok, od kterého má kupující víc až do konce sledovaných 30 let.
Co výsledek nejvíc mění
Krátké bydlení koupi prodražuje, protože náklady na koupi a prodej se rozloží do několika let a v prvních letech jde ze splátky velká část na úroky. Silně působí také růst ceny bytu, výnos investic a výše nájmu.
V příkladu vychází koupě levněji, pokud zůstanete aspoň 5 let. Při růstu cen 1 % ročně je výsledek koupě, aspoň 11 let, při růstu 3 % ročně koupě, aspoň 3 roky. Proto se vyplatí zkusit opatrnější předpoklady.
Daně
Úroky z hypotéky na vlastní bydlení si můžete odečíst od základu daně, u smluv od roku 2021 nejvýše 150 000 Kč ročně na domácnost (§ 15 zákona o daních z příjmů). Kalkulačka počítá s úsporou 15 % z ročních úroků, pokud máte dost zdanitelných příjmů. Volbu můžete vypnout.
Prodej bytu, ve kterém jste měli bydliště aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem, je od daně z příjmů osvobozený. Při kratším bydlení platí osvobození, pokud peníze použijete na vlastní bytovou potřebu (§ 4 odst. 1 písm. a)). Kalkulačka proto daň z prodeje nepočítá.
Co kalkulačka nezahrnuje
Počítá s jednou sazbou po celou dobu, ale po fixaci se sazba může změnit. Nezohledňuje také jistotu vlastního bydlení, možnost se rychle odstěhovat ani riziko, že pronajímatel smlouvu neprodlouží. Tyto věci nemají cenu v korunách, přesto mohou rozhodnout.
Příklad: byt za 6 000 000 Kč
Vlastní zdroje 1 200 000 Kč, sazba 5,8 %, nájem 25 000 Kč měsíčně, růst cen i nájmů 2 % ročně.
- Koupě, první měsíc
- 33 134 Kč
- Nájem, první měsíc
- 25 000 Kč
- Majetek po 10 letech při koupi
- 3 218 792 Kč
- Majetek po 10 letech při nájmu
- 2 612 344 Kč
Čísla spočítal stejný výpočet jako kalkulačka výše.
Časté otázky
Vyplatí se víc nájem, nebo hypotéka?
Záleží hlavně na tom, jak dlouho v bytě zůstanete. V příkladu vychází koupě levněji, pokud zůstanete aspoň 5 let. S jinými vstupy to bude jinak, dosaďte vlastní čísla.
Proč nestačí porovnat splátku s nájmem?
Část splátky je splátka dluhu, tedy váš majetek. Vlastník ale platí i náklady, které nájemník nemá, a jeho vlastní peníze jsou vázané v bytě. Kalkulačka proto porovnává majetek, ne samotnou měsíční platbu.
Jaký výnos investic mám zadat?
Předvyplněná je repo sazba ČNB 3,8 % jako neutrální srovnání. Není to nabídka ani předpověď. Zadejte výnos po daních a poplatcích, který považujete za reálný.
Jaké náklady vlastníka mám počítat?
Fond oprav, pojištění, daň z nemovitých věcí a opravy, které by v nájmu platil pronajímatel. Energie a služby platíte v obou případech, proto do srovnání nepatří.
Co když budu investovat méně, než počítá kalkulačka?
Pak nájem vychází hůř. Výpočet předpokládá, že nájemník skutečně investuje vlastní zdroje i měsíční rozdíl. Kdo by peníze utratil, tuto část majetku mít nebude.
Daně: § 4 odst. 1 písm. a) a § 15 zákona č. 586/1992 Sb. Předvyplněná sazba a náklady: stejné předpoklady jako u kalkulačky investičního bytu. Zkontrolováno 4. 11. 2026. Metodika a zdroje výpočtu
Naposledy aktualizováno