Metodika hypotečních kalkulaček
Verze: 2026-10-20.1 (2026-10-20.1, 2026-10-07.1, 2026-10-07.2, 2026-09-18.1)
O kalkulačkách
Všechny kalkulačky počítají čistě podle vzorců finanční matematiky nad hodnotami, které zadáte. Nepoužívají žádnou aktuální nabídku banky ani tržní sazbu a nedoporučují konkrétního poskytovatele.
Výpočet měsíční splátky
Používáme standardní anuitní vzorec pro úvěr se stejnou měsíční splátkou: M = P × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ), kde P je výše úvěru, r měsíční úroková sazba (roční sazba ÷ 12) a n počet měsíčních splátek (roky × 12). Při nulové sazbě je splátka rovna výši úvěru dělené počtem splátek. Tabulka rozložení splátky na jistinu a úrok používá stejnou zaokrouhlenou měsíční splátku jako hlavní výsledek a úrok v každém měsíci zaokrouhluje na celé koruny; poslední splátka dorovná zůstatek přesně na nulu. Celkový přeplatek je součet úroků z této tabulky. Zadaná úroková sazba není RPSN (roční procentní sazba nákladů) — tu banka počítá i s poplatky a musí ji uvést v nabídce; pro srovnání skutečných nákladů úvěru sledujte RPSN, ne jen úrokovou sazbu. Volitelný výpočet „po konci fixace“ vezme zůstatek po poslední splátce fixace ze stejného splátkového kalendáře a spočítá z něj novou splátku stejným vzorcem na zbývající počet měsíců se sazbou, kterou zadáte buď přímo, nebo jako změnu v procentních bodech (sazba pod 0 % se počítá jako 0 %). Ukážeme splátku během fixace, zůstatek na jejím konci, splátku po ní, rozdíl splátek a rozdíl úroků za celou dobu oproti nezměněné sazbě. Sazbu po fixaci nikdy nepředvyplňujeme: je to váš předpoklad, ne odhad trhu. Banka musí novou sazbu sdělit nejpozději 3 měsíce před koncem fixace (§ 102 odst. 3 zákona č. 257/2016 Sb.) a do 3 měsíců od sdělení lze úvěr splatit bez náhrady nákladů (§ 117 odst. 3 písm. d).
Kolik mi banka půjčí
Kalkulačka počítá dva nezávislé stropy a ukáže nižší z nich, zaokrouhlený dolů na celé tisíce Kč. Jde o orientační odhad z hodnot, které zadáte, ne o posouzení bonity ani nabídku banky: banky odečítají životní náklady domácnosti podle vlastních pravidel, počítají příjmy po svém a limity DSTI a DTI si nastavují samy.
Limit podle vlastních zdrojů (LTV, poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti): zástavní hodnotu určí banka svým odhadem a bývá i nižší než kupní cena. Se zadanou cenou je strop zástavní hodnota × LTV; když zástavní hodnotu nezadáte, počítáme s cenou. Bez ceny vlastní zdroje pokrývají zbytek ceny, takže úvěr může být nejvýše vlastní zdroje × LTV ÷ (100 % − LTV). Když vlastní zdroje nestačí na rozdíl mezi cenou a úvěrem, který banka může poskytnout, kalkulačka místo výše úvěru ukáže, kolik vlastních zdrojů chybí. LTV 80 % pro úvěr na vlastní bydlení a 90 % pro žadatele mladšího 36 let (u manželů či registrovaných partnerů stačí jeden z nich) je horní hranice stanovená opatřením obecné povahy ČNB účinným od 1. 4. 2022; pro banky je závazná a překročit ji smějí jen u malé části úvěrů v rámci zákonné výjimky. Ostatní hodnoty ČNB (DSTI, DTI a limity pro investiční nemovitost) jsou doporučení: nejsou zákonným limitem, banky se jimi ale zpravidla řídí. Pro investiční nemovitost — k pronájmu, s příjmem z nájmu započteným do příjmů, nebo třetí a další obytnou nemovitost — ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7 bez ohledu na věk.
Limit podle příjmu: DSTI (podíl všech splátek na čistém měsíčním příjmu) — nejvyšší splátka = DSTI × čistý příjem − splátky stávajících úvěrů; z ní dopočteme úvěr obráceným anuitním vzorcem P = M × (1 − (1 + r)⁻ⁿ) ÷ r. DTI (celkový dluh v násobcích ročního čistého příjmu) — strop = DTI × 12 × čistý měsíční příjem − zůstatek stávajících úvěrů. Když vyplníte počet osob v domácnosti, přidáme třetí strop podle životních nákladů: nejvyšší splátka = čistý příjem − splátky stávajících úvěrů − životní náklady, přepočtená na úvěr stejnou sazbou jako DSTI. Za životní náklady bereme vámi zadanou částku, nejméně ale životní minimum domácnosti podle zákona č. 110/2006 Sb. (děti počítáme částkou pro dítě od 15 do 26 let, nejvyšší pro děti). Banky obvykle počítají s vyššími náklady, každá podle vlastních pravidel. Rozhoduje nejnižší ze stropů.
Závazné limity DSTI a DTI ČNB zrušila: DSTI 45 % (50 % do 36 let) od 1. 7. 2023, DTI 8,5 (9,5 do 36 let) od 1. 1. 2024. Každá banka proto rozhoduje sama. Předvyplněné hodnoty jsou z platného doporučení ČNB: banky by měly „vysoce obezřetně“ posuzovat žádosti s DSTI nad 40 % a DTI nad 8 a DSTI počítat jak se zamýšlenou sazbou, tak se sazbou zvýšenou nejméně o 2 procentní body. Proto je zátěžový test (+2 p. b.) ve výchozím stavu zapnutý; vypnutím spočítáte DSTI jen se zadanou sazbou. Obě hodnoty můžete změnit.
Nejvyšší cena nemovitosti = vlastní zdroje + nižší z limitů (LTV podle vlastních zdrojů a limit podle příjmu). Když zadáte zástavní hodnotu nižší než cenu, počítáme LTV z ní: nejvyšší cena je pak vlastní zdroje + úvěr, který banka k této zástavní hodnotě půjčí. Splátka u výsledku je spočítaná stejným anuitním vzorcem jako kalkulačka splátky. Sazbu a dobu splácení zadáváte sami; ČNB doporučuje splatnost zpravidla nejvýše 30 let. Když zadáte věk nejstaršího žadatele, dobu splácení zkrátíme tak, aby hypotéka skončila do zadaného věku (předvyplněno 70 let; mnoho bank chce hypotéku splacenou do 70 let, některé do 75 let — jde o pravidla bank, ne o zákon), a výsledek na to upozorní. Kalkulačka nepočítá s jednorázovými náklady koupě (ocenění, vklad do katastru, provize) — ty je potřeba mít navíc.
Zdroje (ověřeno 6. 10. 2026)
- Opatření obecné povahy ČNB č. I/2021 ze dne 25. 11. 2021 ke stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů (LTV 80 % / 90 %, účinnost 1. 4. 2022).
- Tisková zpráva ČNB z 1. 6. 2023: deaktivace DSTI od 1. 7. 2023; DTI deaktivováno od 1. 1. 2024.
- Úřední sdělení ČNB ze dne 27. 11. 2025, Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním spotřebitelských úvěrů na bydlení (Věstník ČNB částka 17/2025), čl. V–VIII, postupovat nejpozději od 1. 4. 2026.
- Tisková zpráva ČNB z 27. 11. 2025: „ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky“.
- Zákon č. 110/2006 Sb., o životním a existenčním minimu, § 2 a § 3 (částky životního minima; ověřeno 7. 10. 2026).
Výpočet úspory z refinancování
Spočítáme současnou a novou měsíční splátku stejným anuitním vzorcem jako kalkulačka splátky. O tom, zda se refinancování vyplatí, rozhoduje celková částka, kterou ještě zaplatíte: u současné hypotéky zbývající splátky, u nové všechny splátky plus jednorázové náklady na refinancování a případná náhrada nákladů současné bance. Změnu měsíční splátky ukazujeme zvlášť, protože může jít opačným směrem: kratší nová doba splácení zvýší splátku, a přesto může vyjít celkově levněji; delší doba splátku sníží, ale celkově obvykle zaplatíte víc — takový výsledek nikdy neoznačíme jako úsporu. Návratnost jednorázových nákladů = náklady ÷ snížení měsíční splátky (stejná metodika jako u kalkulaček Kurzy.cz či Peníze.cz) počítáme jen tehdy, když splátka klesne a nová doba splácení není delší než zbývající. Když refinancujete před koncem fixace, současná banka smí podle § 117 zákona č. 257/2016 Sb. chtít náhradu účelně vynaložených nákladů: u účelové hypotéky na bydlení nejvýše 0,25 % splacené částky za každý započatý rok zbývající fixace, celkem nejvýše 1 % (odst. 4), nejvýše úroky do konce fixace a nejvýše náklady podle § 117a (správní náklady do 1 000 Kč a rozdíl úroků oproti průměrné sazbě zveřejněné ČNB) (odst. 5). Kalkulačka přičte horní hranici podle odst. 4 a 5; skutečná náhrada bývá nižší a banka vám ji na žádost musí vyčíslit (odst. 6). Bez náhrady lze hypotéku splatit mimo jiné do 3 měsíců od oznámení nové sazby ke konci fixace (odst. 3 písm. d; oznámení nejpozději 3 měsíce předem podle § 102 odst. 3) a v období bez pevné sazby (písm. c).
Výpočet úspory z mimořádné splátky
Při zkrácení doby splácení ponecháme stejnou měsíční splátku a dopočítáme, za kolik měsíců bude nový (nižší) zůstatek splacen — stejné dva scénáře (zkrácení vs. snížení splátky), jaké nabízejí české kalkulačky mimořádných splátek (Měšec.cz, Hyponamíru.cz, Banky.cz). Při snížení splátky ponecháme stejnou zbývající dobu a dopočítáme novou (nižší) měsíční splátku stejným anuitním vzorcem. Úspora na úrocích = celkové úroky bez mimořádné splátky − celkové úroky s ní, obojí sečtené měsíc po měsíci se zaokrouhlením úroku na celé koruny jako ve splátkovém kalendáři. Poslední, obvykle nižší splátku počítáme v její skutečné výši, ne jako celou splátku. Když mimořádná splátka přesáhne zůstatek, počítáme jen se zůstatkem: úvěr splatíte celý a ušetříte všechny zbývající úroky. Podle § 117 odst. 3 písm. h) zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, můžete bez poplatku splatit až 25 % celkové výše úvěru (tedy částky ze smlouvy, ne zůstatku) během 1 měsíce před každým výročím uzavření smlouvy; z části nad 25 % smí banka chtít náhradu nákladů. Bez poplatku také do 3 měsíců od oznámení nové sazby ke konci fixace (písm. d) a v dalších případech (pojistné plnění, úmrtí, dlouhodobá nemoc či invalidita, prodej nemovitosti po 24 měsících od uzavření smlouvy). Jindy vám banka může účtovat náhradu skutečných nákladů, u účelové hypotéky nejvýše 0,25 % splacené částky za každý započatý rok zbývající fixace a celkem nejvýše 1 % (§ 117 odst. 4). Kalkulačka neví, kdy máte výročí smlouvy, proto jen upozorní, když mimořádná splátka přesáhne 25 % z původní výše úvěru, pokud ji zadáte; bez ní počítá 25 % ze zadaného zůstatku, což skutečný limit podhodnotí. Když zadáte, kolik let zbývá do konce fixace, odhadne kalkulačka horní hranici náhrady: 0,25 % za každý započatý rok zbývající fixace, nejvýše 1 % (§ 117 odst. 4), a nikdy víc než úroky, které by splácená částka stála do konce fixace (odst. 5; počítáme je jako rozdíl úroků obou splátkových kalendářů do konce fixace). Když zaškrtnete, že splácíte v měsíci před výročím smlouvy, počítá se náhrada jen z části nad 25 % celkové výše úvěru, jinak z celé mimořádné splátky. Jde o strop pro účelový úvěr na bydlení (§ 2 odst. 2 písm. b) nebo c)); skutečná náhrada bývá nižší a banka vám ji na žádost musí vyčíslit (odst. 6). Podmínky si ověřte ve smlouvě nebo u banky.
Checklist konce fixace
Časový plán a porovnávané položky vycházejí z veřejných průvodců bank a srovnávačů (Komerční banka, MONETA, Česká spořitelna, FinGO.cz, Banky.cz) k tomu, jak postupovat před koncem fixace. Nejde o individuální doporučení, kdy a jak refinancovat — na to slouží kalkulačky refinancování a mimořádné splátky výše.
Co kalkulačky neříkají
Nejde o posouzení bonity, schválení úvěru ani nabídku konkrétní banky. Skutečná nabídka závisí na bonitě žadatele, typu nemovitosti, pojištění a aktuálních podmínkách jednotlivých bank, které se od zadaných hodnot mohou lišit. Náhradu nákladů při refinancování před koncem fixace kalkulačka refinancování odhaduje jen horní hranicí podle zákona; skutečnou částku vám vyčíslí banka. Kalkulačka mimořádné splátky zná výročí smlouvy a zbývající fixaci jen z toho, co zadáte; náhradu nákladů pak odhaduje jen horní hranicí podle zákona a o limitu bezplatné splátky (25 % celkové výše úvěru v měsíci před výročím, libovolná částka do 3 měsíců od oznámení nové sazby ke konci fixace) jen informuje — ověřte si podmínky ve své smlouvě. Splátka po konci fixace vychází ze sazby, kterou zadáte; skutečnou sazbu určí až nabídka banky.