Metodika: investiční byt

Definice veličin

Nástroje na trhu si stejně pojmenované veličiny definují různě, proto je tu každá popsaná. Roky jsou t = 1 až H, kde H je horizont držení.

• Nájem v roce t je měsíční nájem × 12, každý rok vyšší o zadané procento růstu nájmů a nákladů. Vybraný nájem je nájem snížený o neobsazenost.
• Náklady: záloha do fondu oprav, pojištění, daň z nemovitých věcí a rezerva na rekonstrukci rostou o stejné procento jako nájem. Údržba a správa jsou podíl ze smluvního nájmu daného roku, ne z vybraného.
• Čistý provozní výsledek (NOI) je vybraný nájem minus náklady.
• Pořizovací náklady jsou vklad do katastru, odhad, úschova, provize a rekonstrukce. Celkové pořizovací náklady jsou kupní cena plus pořizovací náklady. Vložená hotovost je celkové pořizovací náklady minus úvěr. Rekonstrukce se v této verzi neodepisuje.
• Dluhová služba je měsíční splátka anuitního úvěru × 12; úroky a jistina vycházejí z jeho splácení. Po splacení úvěru jsou splátka, úrok i zůstatek 0.
• DSCR je NOI prvního roku dělený roční dluhovou službou. Hodnota pod 1 znamená, že nájem po nákladech splátky nekryje.
• DSCR při úroku o 2 p. b. vyšším: stejný NOI a splátka celého úvěru při úroku o 2 procentní body vyšším a plné splatnosti. Není to předpověď refixace.
• Hrubý výnos je roční nájem dělený kupní cenou.
• Čistý výnos před daní je NOI prvního roku dělený celkovými pořizovacími náklady. Čistý výnos po dani od něj odečte daň druhého roku ve vybraném režimu.
• Roční výnos z vložené hotovosti (cash-on-cash) je NOI prvního roku minus dluhová služba, děleno vloženou hotovostí.
• Úvěr, který nájem kryje s DSCR 1,2, je úvěr s roční splátkou rovnou NOI prvního roku děleno 1,2, vyjádřený v procentech ceny.
• Měsíční peněžní tok po dani je NOI druhého roku minus dluhová služba minus daň druhého roku, děleno 12. Počítá se druhý rok, protože první rok má u skutečných výdajů nižší odpis. Záporná hodnota je doplatek z vlastní výplaty.
• Vybraný režim je ten z dvou režimů fyzické osoby (paušál, skutečné výdaje), který má při vstupním růstu ceny vyšší čistý výsledek; určí se jednou. Dokud není zadaný podíl budovy na ceně, je to paušál. Platí pro všechna čísla po dani i pro potřebný růst ceny.

Čistý výnos a jaký nájem zadat

Čistý výnos je před daní a financováním: neobsahuje daň z příjmu ani úroky a splátky úvěru. Hrubý výnos se dělí kupní cenou, čistý celkovými pořizovacími náklady, proto se oba ukazatele liší i při stejném nájmu.

Nájem je ten, který zadáte, bez záloh na služby. Zadáte-li nabídkový nájem, tedy ten z inzerátu nebo z nabídky, jsou všechny výsledky tak optimistické, jak optimistický je inzerovaný nájem; kalkulačka nerozlišuje podepsaný nájem od nabídkového.

Potřebný růst ceny

Potřebný růst ceny je roční růst, při kterém se vnitřní výnosové procento (IRR) toků vlastního kapitálu po dani rovná srovnávacímu výnosu. Toky jsou: mínus vložená hotovost, roční peněžní tok po dani a v roce H čistý výnos z prodeje po daních, nákladech prodeje a splacení zůstatku úvěru. Hledá se půlením intervalu od −10 do +25 % ročně; mimo interval se ukáže „mimo rozsah“, ne číslo. Režim se při hledání nemění. Výstup nepotřebuje předpověď ceny.

Tabulka celkového výsledku je součet ročních peněžních toků a čistého výnosu z prodeje minus vložená hotovost, bez diskontování, při růstu ceny 0 %, 2 % a při vašem předpokladu.

Režimy držby a daně

Každý režim se počítá přes celý horizont včetně prodeje. Výstup je čistý výsledek po všech daních, součet roků bez diskontování, u fyzických osob i IRR.

• Fyzická osoba, paušální výdaje: základ roku je vybraný nájem minus výdaje 30 % z vybraného nájmu, nejvýše 600 000 Kč ročně (§ 9 odst. 4 zákona o daních z příjmů). Daň je základ krát zvolená mezní sazba.
• Fyzická osoba, skutečné výdaje: základ roku je vybraný nájem minus náklady, minus úroky z úvěru, minus odpisy. Při záporném základu je daň 0.
• S.r.o.: základ jako u skutečných výdajů minus roční náklady s.r.o., daň 21 % ze základu zaokrouhleného dolů na tisíce, při ztrátě 0. Všechen zisk se vyplatí až při prodeji jako dividenda zdaněná 15 % z rozdílu mezi součtem základů a součtem daní z příjmu.
• Odpisy: odpisová skupina 5, rovnoměrně, 1,4 % v prvním roce a 3,4 % v dalších letech z podílu budovy na kupní ceně; v roce prodeje polovina ročního odpisu. Zbytek zůstává v daňové zůstatkové ceně.
• Prodej fyzické osoby je osvobozen, pokud horizont přesahuje 10 let (5 let u bytu nabytého před 1. 1. 2021). Jinak je zisk prodejní cena minus náklady prodeje minus nabývací cena (při skutečných výdajích zůstatková cena) a výsledek je orientační; ověřte ho u daňového poradce. U s.r.o. je zisk prodejní cena minus náklady prodeje minus zůstatková cena budovy a pozemek.

Zjednodušení modelu

Model je záměrně jednodušší než skutečné zdanění. Co z toho plyne:

• Roční daň fyzické osoby se počítá zvolenou mezní sazbou (15 % nebo 23 %) z celého ročního základu z nájmu, bez rozdělení na část pod hranicí 1 762 812 Kč a nad ní. Při vysokých ostatních příjmech tak může být daň z nájmu podhodnocená.
• Při prodeji fyzické osoby se hranice 1 762 812 Kč uplatní na samotný zisk z prodeje, bez ohledu na ostatní příjmy téhož roku. Také tady může být daň při vysokých příjmech podhodnocená.
• Ztráta se nepřenáší do dalších let; při ztrátě je daň 0. Je to konzervativní a stejné pro fyzickou osobu i s.r.o.
• S.r.o. vyplatí všechen zisk najednou při prodeji. Výsledek nezahrnuje průběžné dividendy ani odchod prodejem podílu v s.r.o.
• V s.r.o. tvoří v roce prodeje roční základ a zisk z prodeje jeden základ, zaokrouhlený jednou na tisíce dolů, ne dvě oddělené daně.
• Účetní odpisy se rovnají daňovým.
• Paušál a skutečné výdaje se mezi roky nepřepínají; režim se vybere jednou.
• Mimo rozsah je krátkodobý a komerční pronájem, vklad bytu do s.r.o. a jeho vynětí, soukromé užívání bytu společníkem a daňové dopady dědictví.

Byt, který už vlastníte

Stejný výpočet, v němž vložený kapitál nahrazuje hotovost, kterou by uvolnil prodej dnes: tržní hodnota minus náklady prodeje minus zůstatek úvěru minus poplatek za předčasné splacení minus daň z prodeje dnes. Otázka zní, jestli držení vynese víc než tato hotovost uložená za srovnávací výnos. Vyjde-li hotovost záporná, porovnání nedává smysl a kalkulačka to řekne.

Poplatek za předčasné splacení zadáváte vy. Předvolba 0 vychází z toho, že při prodeji nejméně 24 měsíců od podpisu smlouvy a při refixaci je splacení podle § 117 zákona č. 257/2016 Sb. bez poplatku.

Daň z prodeje dnes je 0, je-li prodej osvobozen; jinak (hodnota minus náklady prodeje minus původní kupní cena) krát sazba. Při volbě Nevím se ukážou obě varianty. Budoucí prodej je osvobozen, přesáhnou-li roky od data nabytí po rok H 10 let (5 let při nabytí před 1. 1. 2021). O dědictví kalkulačka nerozhoduje.

Počítá se jen paušál a skutečné výdaje, skutečné výdaje bez odpisů, protože minulé odpisy kalkulačka nezná; je to konzervativní. Část s.r.o. ani kontrola ČNB se u vlastněného bytu neukazují: vklad bytu do firmy je mimo rozsah a nejde o nový úvěr.

Kontrola doporučení ČNB

Hodnoty čteme z registru limitů ČNB, ne z formuláře. Pro úvěr na investiční byt je to LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7, dále DSTI 40 % i při úroku zvýšeném o 2 procentní body. Jde o doporučení ČNB, ne o závazný limit; každá banka rozhoduje sama.

Účel je vždy investiční, takže se doporučení použijí už u prvního bytu a počet vlastněných bytů se nezjišťuje. LTV je úvěr dělený cenou; cena se bere jako zástavní hodnota, odhad banky bývá nižší. DTI je úvěr plus zůstatek jiných úvěrů dělený ročním čistým příjmem. DSTI je splátka plus jiné splátky dělená měsíčním čistým příjmem. Nájem se do příjmu nezapočítává. Banky ho podle obecného údaje hypotečního zprostředkovatele (hyponamiru.cz, čteno 4. 11. 2026) obvykle započítávají jen z 40 až 70 %; není to pravidlo konkrétní banky a kalkulačka s tím nepočítá. Bez úvěru se kontrola nezobrazuje.

U s.r.o. neplatí limity ČNB pro spotřebitele ani § 117 zákona č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru.

Odkud jsou předvolby

Předvolby jsou pracovní předpoklady nebo přečtené hodnoty, ne průzkum trhu; u každé je uvedeno, odkud je a kdy byla přečtena. Přepište je vlastními čísly.

Vklad do katastru (Kč): 2 000 (čteno 4. 11. 2026)

Správní poplatek za návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí podle sazebníku ČÚZK.

Odhad nemovitosti (Kč): 5 000 (čteno 4. 11. 2026)

Orientační cena odhadu nemovitosti pro banku, jaká je u bank běžná. Skutečnou cenu zjistíte u své banky.

Úschova kupní ceny (Kč): 15 000 (čteno 4. 11. 2026)

Orientační cena úschovy kupní ceny, jaká je běžná; střed rozpětí 12 až 19 tisíc Kč u bytu za 6 milionů Kč. Skutečnou cenu zjistíte u poskytovatele úschovy.

Neobsazenost (% nájmu): 5 (čteno 4. 11. 2026)

Pracovní předpoklad ze vzorových výpočtů, ne průzkum trhu. Přepište ho vlastním odhadem.

Záloha do fondu oprav (Kč/m² a měsíc): 20 (čteno 4. 11. 2026)

Orientační hodnota, ne průzkum. Skutečnou zálohu zjistíte u svého SVJ.

Pojištění bytu a domácnosti (Kč/rok): 3 000 (čteno 4. 11. 2026)

Pracovní předpoklad ze vzorových výpočtů, ne průzkum trhu. Přepište ho cenou ze své pojistky.

Údržba a drobné opravy (% nájmu): 8 (čteno 4. 11. 2026)

Pracovní předpoklad ze vzorových výpočtů, ne průzkum trhu. Rezerva na opravy bývá i vyšší, takže 8 % je spíše nižší odhad.

Daň z nemovitých věcí (Kč/rok): 1 000 (čteno 4. 11. 2026)

Vychází z § 10 a 11 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, pro byt o ploše 60 m² a místní koeficient 1,0. Skutečnou výši určuje koeficient vaší obce.

Úvěr jako podíl ceny (%): 70 (čteno 4. 11. 2026)

Doporučení ČNB pro úvěry na koupi bytu za účelem investice, účinné od 1. 4. 2026. Je nezávazné a každá banka rozhoduje sama.

Úrok hypotéky (% ročně): 5,79 (čteno 4. 11. 2026)

Hypoindex, říjen 2026: průměrná nabídková sazba hypoték. Není to sazba, kterou vám banka skutečně nabídne.

Splatnost (roky): 30 (čteno 4. 11. 2026)

Obvyklá nejdelší splatnost hypotéky, předpoklad kalkulačky.

Horizont držení (roky): 12 (čteno 4. 11. 2026)

Horizont držení nad 10 let, aby byl prodej osvobozen od daně z příjmů (§ 4 odst. 1 písm. b zákona č. 586/1992 Sb.).

Růst nájmů a nákladů (% ročně): 2 (čteno 4. 11. 2026)

Inflační cíl ČNB 2 %, ne předpověď.

Růst ceny bytu (% ročně): 2 (čteno 4. 11. 2026)

Inflační cíl ČNB 2 %, ne předpověď vývoje cen.

Náklady prodeje (% ceny): 4 (čteno 4. 11. 2026)

Pracovní předpoklad kalkulačky, upravte podle nabídky makléře.

Srovnávací výnos (% ročně): 3,75 (čteno 4. 11. 2026)

2T repo sazba ČNB platná od 19. 6. 2026, čteno 4. 11. 2026. Neutrální srovnání, ne produkt, který byste si mohli koupit.

Daňové hodnoty

Sazby, paušál, odpisy a časové testy jsou v registru s platností od 1. 1. 2026 do 31. 12. 2026. Hranice pro vyšší sazbu 23 % je 36násobek průměrné mzdy, pro tento rok 1 762 812 Kč. Po skončení platnosti kalkulačka bez nové hodnoty výpočet neukáže, místo aby počítala se starými sazbami.

Zdroj daňových hodnot

ZDP č. 586/1992 Sb., znění od 1. 8. 2026: § 9 odst. 4 paušální výdaje 30 % příjmů, nejvýše 600 000 Kč (strop dosažen při nájemném 2 000 000 Kč); § 16 odst. 1 sazba daně 15 % do 36násobku průměrné mzdy a 23 % nad ním, pro 2026 průměrná mzda 48 967 Kč (dopočet, ne zveřejněná hodnota: 46 278 Kč × 1,0581, zaokrouhleno), práh 1 762 812 Kč (všeobecný vyměřovací základ 46 278 Kč × přepočítací koeficient 1,0581, § 1 nařízení vlády č. 365/2025 Sb.); odpisová skupina 5, § 31 odst. 1 písm. a) rovnoměrně 1,4 % v prvním roce a 3,4 % v dalších; s.r.o. 21 % (§ 21 odst. 1) a 15 % z dividend (§ 36 odst. 2); osvobození prodeje po 10 letech vlastnictví (§ 4 odst. 1 písm. b)), 5 let u nemovitostí nabytých před 1. 1. 2021 (zákon č. 386/2020 Sb., čl. III bod 2 a čl. IV bod 2). Zákon č. 180/2026 Sb. tyto hodnoty nemění. Čteno v e-Sbírce 4. 11. 2026.

Zdroj doporučení ČNB

Úřední sdělení ČNB ze dne 27. 11. 2025 (Věstník ČNB částka 17/2025, zveřejněno 15. 12. 2025, postupovat nejpozději od 1. 4. 2026; ruší sdělení z 6. 6. 2024): čl. V — DTI nad 8 a DSTI nad 40 % (počítané se zamýšlenou sazbou i se sazbou zvýšenou nejméně o 2 procentní body) posuzovat vysoce obezřetně; čl. VII a VIII — u úvěru na investiční nemovitost (k pronájmu, nebo když je příjem z nájmu započten do příjmů) a na třetí a další obytnou nemovitost LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7. Závazný limit LTV 80 % / 90 % (žadatel nebo jeden z manželů/partnerů mladší 36 let, vlastní bydlení) trvá podle opatření obecné povahy (I/2021, účinné od 1. 4. 2022; potvrzeno tiskovou zprávou ČNB z 27. 11. 2025). Poslední závazné limity DSTI 45 % / 50 % zrušeny od 1. 7. 2023, DTI 8,5 / 9,5 od 1. 1. 2024. Ověřeno 6. 10. 2026 v textech ČNB.

Co výsledek není

Výsledek není daňové ani investiční poradenství a nehodnotí konkrétní byt ani nabídku. Případy mimo tento rozsah proberte s daňovým poradcem. Daňové hodnoty jsme 4. 11. 2026 přečetli v e-Sbírce, ostatní předpisy z konsolidovaných znění. Před rozhodnutím si hodnoty ověřte v e-Sbírce.