Končí mi fixace hypotéky: co dál
Co vám banka musí poslat před koncem fixace, kdy můžete hypotéku bez sankce splatit nebo převést a jak porovnat nabídku své banky s refinancováním.
- Připravil
- Redakce Finanzio
- Odborná kontrola
- Redakce Finanzio
- Upraveno
Co se na konci fixace děje
Fixace je doba, po kterou se úroková sazba hypotéky nemění. Když skončí, banka vám nastaví novou sazbu na další období a splátka se přepočítá ze zbývajícího dluhu. Pokud nic neuděláte, pokračujete se sazbou, kterou banka oznámila.
Zdroj 1Co vám banka musí poslat
Nejpozději 3 měsíce před koncem fixace vám banka musí oznámit novou úrokovou sazbu, novou výši splátky a případně nový počet a četnost splátek. Může ho poslat i dřív. Datum konce fixace najdete ve smlouvě.
Zdroj 1Kdy můžete odejít bez sankce
Do 3 měsíců od doručení oznámení nové sazby můžete hypotéku splatit celou nebo zčásti bez náhrady bance; to je okno pro přechod k jiné bance. Lhůta běží od doručení oznámení, ne od konce fixace: pokud vám banka oznámení pošle dřív, skončí dřív i tato lhůta. Mimo toto okno a další zákonné výjimky může banka chtít náhradu svých skutečných nákladů; u hypotéky na koupi nebo stavbu bydlení nejvýše 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýše 1 %.
Zdroj 2Refixace, nebo refinancování
Při refixaci zůstáváte u své banky a přijmete novou sazbu. Při refinancování uzavíráte novou úvěrovou smlouvu u jiné banky, která starou hypotéku splatí; do katastru se zapisuje nové zástavní právo a staré se vymaže, za každý návrh katastr vybírá poplatek. Refinancování se vyplatí, jen když úspora na splátkách převáží náklady přechodu.
Zdroj 4Zdroj 6Když chcete půjčit víc
Když při refinancování navyšujete úvěr, posuzuje vás nová banka jako u nové hypotéky. Úvěr na vlastní bydlení může být nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti, u žadatele mladšího 36 let 90 %. ČNB doporučuje bankám vysoce obezřetně posuzovat úvěry, u nichž splátky všech dluhů přesahují 40 % čistého měsíčního příjmu (počítáno i při sazbě vyšší nejméně o 2 procentní body), nebo celkové dluhy přesahují osminásobek čistého ročního příjmu.
Zdroj 3Váš postup
Najděte datum konce fixace a zůstatek
Datum konce fixace najdete ve smlouvě, aktuální zůstatek v internetovém bankovnictví nebo na výpisu z úvěrového účtu.
Zdroj 1S předstihem začněte sledovat nabídky
Zjistěte sazby jiných bank pro váš zůstatek, zbývající dobu splácení a stejnou délku fixace. Písemná nabídka jiné banky vám může pomoci při vyjednávání.
Zdroj 4Zkuste vyjednat lepší sazbu u své banky
Refixace u stejné banky obvykle znamená méně papírování a žádné poplatky za přechod.
Zdroj 4Rozhodněte se a stihněte lhůtu
Pokud přecházíte k jiné bance, musí vaši hypotéku splatit do 3 měsíců od doručení oznámení nové sazby, aby splacení bylo bez náhrady. Novou žádost proto podejte včas.
Zdroj 2
Časté otázky
Kdy mi banka musí poslat novou sazbu?
Nejpozději 3 měsíce před koncem fixace, s novou sazbou a novou výší splátky.
Zdroj 1Můžu před koncem fixace hypotéku splatit bez sankce?
Kolik stojí přechod k jiné bance?
Co když nic neudělám?
Hypotéka pokračuje se sazbou, kterou banka oznámila. Bez náhrady pak můžete splatit až 25 % původní výše úvěru v měsíci před každým výročím uzavření smlouvy, celou hypotéku znovu ve tříměsíčním okně po oznámení sazby před koncem další fixace, nebo v dalších zákonných případech, například při prodeji nemovitosti po 24 měsících od uzavření smlouvy.
Zdroj 2Zdroje a metodika
Při navazující fixaci musí poskytovatel nejpozději 3 měsíce před koncem fixace sdělit novou zápůjční úrokovou sazbu, novou výši splátky a případně nový počet a četnost splátek.
Zaznamenáno:
Bez náhrady lze úvěr na bydlení splatit do 3 měsíců od sdělení nové sazby (odst. 3 písm. d), až 25 % celkové výše úvěru v měsíci před výročím smlouvy (písm. h); jinak náhrada nákladů, u účelového úvěru nejvýše 1 % (odst. 4).
Zaznamenáno:
ČNB, úřední sdělení z 27. 11. 2025 (Věstník 17/2025)
LTV 80 %, 90 % u žadatele do 36 let; DSTI nad 40 % a DTI nad 8 posuzovat vysoce obezřetně, i při sazbě zvýšené nejméně o 2 procentní body.
Zaznamenáno: · Platnost od:
Refixace je nová sazba u stejné banky, refinancování nový úvěr u jiné banky; konkurenční nabídka slouží k vyjednávání.
Zaznamenáno:
Finanzio — metodika kalkulačky refinancování
Doba návratnosti = náklady refinancování ÷ měsíční úspora na splátce.
Zaznamenáno:
Interní metodický podklad
Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, položka 120
Poplatek za návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí je 2 000 Kč; při převodu hypotéky se podává návrh na vklad zástavního práva nové banky i na výmaz starého.
Zaznamenáno:
Další krok pro vás
Otevřít kalendář smluv